In Planung – vor Baubeginn
Zwölf Eigentumswohnungen an einer Adresse: zwei sanierte Kulturdenkmale aus dem 19. Jahrhundert und ein Neubau, der sich in den Hof einfügt. Wir begleiten Sie als Dresdner Maklerhaus vom ersten Grundriss bis zum Notartermin.
12 Wohnungen69,51 – 116,64 m²ab 358.150 €
Für Käufer provisionsfrei – die Maklervergütung trägt der Bauträger.
Das Projekt
Der Vierseitenhof Am Erlengrund stammt aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts: ein Wohnstallhaus, ein Seitengebäude mit Fachwerkobergeschoss, dazu Nebengebäude – Satteldächer, ortstypische ziegelversetzte Rundbogenöffnungen, gewachsen über Generationen im Zöllmener Dorfkern.
Zwei dieser Gebäude sind eingetragene Kulturdenkmale nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz. Sie werden saniert – nach Maßgabe der Baugenehmigung samt denkmalschutzrechtlicher Genehmigung und in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Ein eingeschossiger Verbindungsbau fügt sie zusammen. Dort, wo früher die landwirtschaftlich genutzten Nebengebäude standen, entsteht mit dem Haus Erle ein Neubau, der sich gestalterisch in den Hof einfügt.
Das Ergebnis sind zwölf Eigentumswohnungen an einer Adresse, in denen zwei sehr unterschiedliche Bauwelten nebeneinander bestehen: sichtbare Konstruktionshölzer, erhaltene Dachstühle und aufgearbeitete Werksteintreppe auf der einen Seite – bodentiefe Fenster, elektrische Rollläden und ein durchgeplanter Neubau auf der anderen. Die Baugenehmigung der Landeshauptstadt Dresden für insgesamt zwölf Wohnungen liegt seit dem 22. Januar 2025 vor; das Projekt befindet sich in der Planungsphase vor Baubeginn.
Wir begleiten den Vertrieb als Dresdner Maklerhaus: Wir kennen die Unterlagen, ordnen ein, was Denkmal und Neubau jeweils bedeuten, und sagen Ihnen auch, was ein Bestandsgebäude nicht leisten kann. Bauträger und Projektentwicklung: Details auf Anfrage.
Der Hof
Zwei Kulturdenkmale und ein Neubau teilen sich eine Adresse, eine Hoffläche und eine gemeinsame Wärmeversorgung. Welches Haus zu Ihnen passt, entscheidet weniger der Grundriss als die Frage, wie viel Bestand Sie möchten.
Denkmalgeschützter Bestandsbau vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss – mit der aufgearbeiteten Werksteintreppe im Treppenhaus.
Denkmalgeschützt, mit hofseitig sichtbarem Fachwerk im Obergeschoss – Maisonetten und eine Erdgeschosswohnung.
Neubau, gestalterisch in den Hof eingefügt – vom ebenerdigen Apartment bis zur Wohnung über drei Etagen.
Die Wohnungen
9 verfügbar · 1 reserviert · 2 bereits verkauft. Jede verfügbare und reservierte Wohnung hat eine eigene Seite mit Grundriss, vollständigem Raumbuch und allen Flächen.
| Wohnung | Zimmer | Wohnfläche | Etage | Außenfläche | Garten | Kaufpreis | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 01 | 3 | 76,88 m² | EG | Terrasse | 160 m² | 430.500 € | Verfügbar |
| Wohnung 02 | 3 | 70,91 m² | OG + DG | Balkon | — | 397.000 € | Reserviert |
| Wohnung 03 | 3 | 74,23 m² | OG + DG | Terrasse | — | — | Verkauft |
| Wohnung | Zimmer | Wohnfläche | Etage | Außenfläche | Garten | Kaufpreis | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 04 | 4 | 81,53 m² | EG | Terrasse | 160 m² | 456.500 € | Verfügbar |
| Wohnung 05 | 3 | 75,97 m² | EG + OG | Terrasse | 30 m² | 425.500 € | Verfügbar |
| Wohnung 06 | 4 | 100,59 m² | OG + DG | Terrasse | — | 563.300 € | Verfügbar |
| Wohnung | Zimmer | Wohnfläche | Etage | Außenfläche | Garten | Kaufpreis | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 07 | 5 | 116,64 m² | EG + OG + DG | Terrasse, Balkon, Wintergarten | 97 m² | 583.200 € | Verfügbar |
| Wohnung 08 | 5 | 102,38 m² | EG + OG + DG | Terrasse | 40 m² | 511.900 € | Verfügbar |
| Wohnung 09 | 5 | 103,00 m² | EG + OG + DG | Terrasse | 39 m² | 515.000 € | Verfügbar |
| Wohnung 10 | 3 | 71,63 m² | EG | Terrasse | — | 358.150 € | Verfügbar |
| Wohnung 11 | 4 | 89,59 m² | OG + DG | Terrasse | 59 m² | 447.950 € | Verfügbar |
| Wohnung 12 | 3 | 69,51 m² | OG | Balkon | — | — | Verkauft |
Alle Flächen ca. · zzgl. Kaufnebenkosten · Änderungen vorbehalten · Stand: August 2026
„Reserviert“ heißt: Die Wohnung ist vorgemerkt, aber noch nicht notariell verkauft – melden Sie sich gern, wir setzen Sie auf die Warteliste.
Wir gehen die Grundrisse mit Ihnen durch und sagen Ihnen, welche Wohnung zu Ihrem Vorhaben passt.
Lage
Zöllmen liegt am westlichen Stadtrand auf dem Meißner Hochland, dort wo der Zschonergrund beginnt – und ist trotzdem in einer Viertelstunde in der Altstadt.
Der Ort ist ein Dorf slawischen Ursprungs: eine lockere Bauernsiedlung aus Drei- und Vierseitenhöfen und Fachwerkhäusern an der Alten Poststraße. 1950 wurde Zöllmen dem Ortsteil Gompitz angeschlossen und kam gemeinsam mit diesem zum 1. Januar 1991 zu Dresden. Gebaut wird hier selten – wer eine Adresse im gewachsenen Dorfkern sucht, findet sie normalerweise nur im Bestand.
Vor der Haustür beginnt der Zschonergrund, Wander- und Naturschutzgebiet mit der Schulzenmühle, der Zschonermühle – heute Museum, Gastwirtschaft mit Biergarten und Puppentheater – und dem Luftbad; im Ort selbst gibt es eine Alpaka-Farm. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen im benachbarten Gompitz und in Kesselsdorf.
Öffentlich fährt die Buslinie 91 ab der Haltestelle „Zöllmen, Zschonerbach“ nach Cotta, wo Sie ins Straßenbahnnetz umsteigen; nachts verkehrt die PlusBus-Linie 333 in Richtung Kesselsdorf und Wilsdruff.
Rund um Dresden arbeiten laut Silicon Saxony e. V. 1.500 Firmen mit über 48.000 Mitarbeitenden in der Mikroelektronik – das größte Cluster seiner Art in Europa. Allein ESMC, das Gemeinschaftswerk von TSMC mit Bosch, Infineon und NXP im Dresdner Norden, investiert dort über 10 Milliarden Euro. Vom Erlengrund sind beide Standorte über die A17 und den Autobahnring in gut zwanzig Minuten erreichbar.
Bauausführung
Die Ausstattung folgt einem gemeinsamen Standard, aber nicht überall derselben Technik: Denkmalgerechte Holzfenster im Bestand, elektrische Rollläden im Neubau. Die wichtigsten Punkte aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung – ohne Beschönigung.
Auszug aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung; Konstruktions- und Ausführungsänderungen aus statisch-konstruktiven oder denkmalschutzrechtlichen Gründen bleiben vorbehalten. Was der Energieausweis über ein Gebäude aussagt und warum Baudenkmale davon ausgenommen sind, erklärt unser Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Kapitalanlage
Zwei Kulturdenkmale und ein Neubau an derselben Adresse – steuerlich führen sie in völlig verschiedene Richtungen. Welche davon für Sie in Betracht kommt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Was rechtlich gilt, steht hier.
Wohnungen 1–6 · Haus am Brunnen & Haus alte Scheune
Weil beide Bestandshäuser eingetragene Kulturdenkmale sind, können die Aufwendungen für die Sanierung erhöht abgeschrieben werden – begünstigt ist ausschließlich der bescheinigte Sanierungsanteil, nicht der Kaufpreis insgesamt.
Vermieten Sie die Wohnung, können acht Jahre lang bis zu 9 % und danach vier Jahre lang bis zu 7 % der bescheinigten Sanierungskosten abgeschrieben werden.
§ 7i EStG
Nutzen Sie selbst, können zehn Jahre lang bis zu 9 % der bescheinigten Sanierungskosten als Sonderausgaben abgezogen werden.
§ 10f EStG
Der Anteil für Grund und Boden sowie für die vorhandene Altbausubstanz ist nicht begünstigt – er wird regulär abgeschrieben.
Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Baubeginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind und die Behörde die begünstigten Kosten anschließend bescheinigt. Ohne diese Bescheinigung greift die erhöhte Abschreibung nicht.
Wohnungen 7–12 · Haus Erle
Für den Neubau kommen zwei zeitlich befristete Abschreibungswege in Betracht, die sich unter bestimmten Voraussetzungen kombinieren lassen.
Die degressive Abschreibung beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert; sie setzt einen Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 voraus. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung von 3 % ist möglich.
§ 7 Abs. 5a EStG
Zusätzlich können über vier Jahre bis zu 5 % pro Jahr als Sonderabschreibung möglich sein. Dafür müssen der Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt sein, der Standard „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse“ erreicht und über ein QNG-Siegel nachgewiesen werden.
§ 7b EStG
Die Sonderabschreibung ist gedeckelt: Die Baukosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, die Bemessungsgrundlage beträgt höchstens 4.000 € je Quadratmeter. Zudem muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Beide Wege sind nach dem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums miteinander kombinierbar.
Für den Neubau Haus Erle wird das QNG-Siegel angestrebt; ein Zertifikat liegt noch nicht vor. Solange es fehlt, ist die Sonderabschreibung nach § 7b eine Möglichkeit, keine Zusage.
Programme 297/298 · Haus Erle
Für einen klimafreundlichen Neubau kann ein zinsverbilligter Kredit der KfW in Betracht kommen: in der Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“ bis zu 150.000 € je Wohneinheit, in der Basis-Stufe bis zu 100.000 €. Die befristete Effizienzhaus-55-Stufe endet spätestens am 31. Dezember 2026.
Zwei Punkte entscheiden über den Erfolg: Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Förderung, und der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Wer das nachholen will, kommt zu spät. Wie sich Förderung und Finanzierung sortieren lassen, zeigt unsere Seite zur Immobilienfinanzierung; die allgemeinen Regeln für vermietete Objekte in Dresden stehen im Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage.
Alle Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe sich einzelne Punkte in Ihrer Situation auswirken, prüft Ihr Steuerberater – als Immobilienmakler dürfen und können wir das nicht leisten. Stand: August 2026.
Kontakt
Fragen zu einer bestimmten Wohnung, zum Raumbuch oder zum Ablauf beim Kauf vor dem Erstbezug? Sie sprechen mit einem festen Ansprechpartner, nicht mit einer Hotline.
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Lisa Hoyer
Immobilienberaterin
Benisch Immobilien, Dresden
Sie bekommen eine persönliche Antwort innerhalb von 24 Stunden, von einem festen Ansprechpartner.
Fragen zum Projekt oder zu einer einzelnen Wohnung? Schreiben Sie uns – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen.
Häufige Fragen
Was Interessenten uns zum Vierseitenhof in Dresden-Zöllmen am häufigsten fragen.
Das Projekt ist in der Planungsphase vor Baubeginn. Die Baugenehmigung der Landeshauptstadt Dresden für insgesamt zwölf Wohnungen liegt seit dem 22. Januar 2025 vor; die beiden Bestandshäuser werden in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde saniert. Alle Gebäudeansichten auf dieser Seite sind deshalb Visualisierungen aus dem Verkaufsprospekt und unverbindlich. Gekauft wird also vor dem Erstbezug – wer früh dabei ist, hat die größte Auswahl an Grundrissen und Lagen im Hof.
Im Bauwerk selbst. Haus am Brunnen und Haus alte Scheune sind eingetragene Kulturdenkmale: erhaltene Holzbalkendecken und Teile der historischen Dachstühle bleiben teilweise sichtbar, dazu kommen denkmalgerechte Holzfenster mit Doppel-Isolierverglasung, Stiltüren mit Drückern in Messing oder Edelstahl und im Haus am Brunnen die aufgearbeitete Werksteintreppe. Das Haus Erle ist ein Neubau mit Kalksandsteinmauerwerk, Wärmeschutzverglasung, elektrisch angetriebenen Rollläden an jedem Fenster und glatten Innentüren. Wer den Charakter eines gewachsenen Vierseitenhofs sucht, findet ihn in den beiden Bestandshäusern; wer zeitgemäße Bauweise bevorzugt, im Neubau.
Über eine gemeinsame Heizzentrale mit kombinierter Warmwasserbereitung im Haus Erle, die ein Dritter als Mietobjekt zur Verfügung stellt – die Wärmeversorgung läuft also im Contracting-Modell. In den Aufenthaltsräumen sowie in Bädern, Küchen und WC im Erdgeschoss liegt eine Fußbodenheizung, in den Dachgeschossen der Bestandsgebäude je nach technischer Voraussetzung Flächenheizung oder Heizkörper; die Bäder erhalten zusätzlich einen Badheizkörper. Jede Wohnung hat einen eigenen Wärmemengenzähler und eine Einzelraumregelung.
Auf dem Grundstück entstehen ein Carport mit sieben Pkw-Einstellplätzen und ein Unterstand für rund 24 Fahrräder, ausgeführt als Holz- oder Stahlkonstruktion mit Flachdach. Zur Stellplatzanlage wird eine Elektroleitung verlegt – als Vorbereitung für die spätere Installation von Ladestationen durch die Nutzer; die Ladepunkte selbst sind nicht Teil des Bauvorhabens. Welche Stellplätze noch frei sind und zu welchen Konditionen, klären wir im Gespräch.
Die Gartenfläche gehört rechtlich allen Eigentümern, ist aber ausschließlich einer bestimmten Wohnung zur Nutzung zugewiesen. Hergestellt werden diese Flächen als Rasenflächen ohne bauliche Unterteilung und ohne weitere Bepflanzung; eine spätere Umgestaltung durch den Nutzer ist im zulässigen Rahmen möglich. Das Grundstück wird nicht eingefriedet, die zusammenhängenden Gehölzbestände sind geschützt und bleiben unverändert. Welche Wohnung wie viel Gartenfläche zugeordnet bekommt, steht in der Wohnungsübersicht.
Möglich ist beides – abhängig davon, welche Wohnung Sie kaufen und wie Sie sie nutzen. Bei den Denkmalwohnungen können die von der Denkmalschutzbehörde bescheinigten Sanierungskosten erhöht abgeschrieben werden (§ 7i EStG für Vermieter, § 10f EStG für Selbstnutzer); beim Neubau kommen die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und – bei nachgewiesenem QNG-Siegel und Vermietung – die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht. Für den Neubau kann außerdem ein zinsverbilligter KfW-Kredit möglich sein; einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht, und der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Alle Einzelheiten stehen im Steuer-Abschnitt – ob sich das in Ihrer Situation auswirkt, prüft Ihr Steuerberater. Stand: August 2026.
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