Ratgeber · Gebäudeenergiegesetz
Heizung, Dämmung, Energieausweis – und mitten hinein eine neue Reform. Dieser Ratgeber sortiert, welche Pflichten wirklich gelten, was sich gerade geändert hat und was das beim Kaufen, Verkaufen und Erben bedeutet.
Überblick
Keine Panik vor dem GEG: Funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz, Reparieren ist immer erlaubt – akute Pflichten treffen die wenigsten Eigentümer.
Das „Heizungsgesetz“ ist abgelöst: Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet und gilt in seinem Kern seit dem 29. Juli 2026 – freie Heizungswahl statt 65-Prozent-Pflicht.
Die 65-Prozent-Regel hat den Bestand nie erreicht: Die Frist für Großstädte wie Dresden war zuletzt auf den 1. November 2026 verschoben – mit der Novelle ist sie ganz entfallen.
Beim Eigentümerwechsel läuft eine Zwei-Jahres-Frist: Käufer, Erben und Beschenkte müssen die oberste Geschossdecke dämmen und Kellerrohre isolieren (§§ 35, 69 GModG) – mehr meist nicht.
Der Energieausweis bleibt Verkaufs-Pflicht: spätestens zur Besichtigung vorlegen, die Kennwerte schon in der Anzeige nennen – Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld.
Förderung gibt es weiter – aber sie schmilzt: Ab dem 21. Juli 2026 gelten neue KfW-Sätze; Klima-Bonus und Höchstbeträge sinken ab 2027 halbjährlich.
Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226 (28.07.2026) · Deutscher Bundestag (Drs. 21/7009, 10.07.2026) · GEG-Infoportal des Bundes (BBSR) · KfW (PM 08.07.2026) · Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Wärmeplanung (Stand 07/2026)
Die Lage im August 2026
Das Gebäudeenergiegesetz bündelt seit November 2020, was vorher auf drei Regelwerke verteilt war: Anforderungen an Neubauten, Pflichten im Bestand, Regeln für Heizungen und den Energieausweis. 2024 kam mit der 65-Prozent-Erneuerbaren-Vorgabe der Teil dazu, den alle nur „Heizungsgesetz“ nannten – und der das GEG zum wohl umstrittensten Gebäudegesetz der letzten Jahrzehnte machte.
Genau dieser Teil ist jetzt ausgebaut worden: Am 10. Juli 2026 beschlossen, wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet – sein Kern gilt seit dem 29. Juli 2026. Es streicht die 65-Prozent-Pflicht und setzt stattdessen auf CO₂-Preis und steigende Beimischungsquoten; selbst der Name ist neu: Das GEG heißt jetzt amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz. Einzelne Bausteine folgen zu festen Stichtagen – deshalb trennt diese Seite weiter sauber zwischen dem, was jetzt gilt, und dem, was noch kommt.
Rechtsstand: 10. August 2026
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – verkündet am 28. Juli 2026
Beschlossene Stufen der Novelle – Stichtage stehen im Gesetz
Verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), Kern in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Die Nachrüst- und Energieausweis-Pflichten dieser Seite gelten unverändert – die festen Stichtage der rechten Spalte arbeiten wir jeweils rechtzeitig ein.
Was Sie tun müssen – und was nicht
Die wichtigste Nachricht zuerst: Für die allermeisten Eigentümer verlangt das GEG im Alltag – nichts. Wer sein Haus bewohnt und die Heizung läuft, muss weder sanieren noch tauschen. Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohnhäuser existiert nicht, auch nicht durch die EU-Gebäuderichtlinie; deren verpflichtende Effizienzstandards betreffen nur Nichtwohngebäude. Was es gibt, sind zwei konkrete, eng umrissene Pflichten – und eine Frist, die vor allem Käufer und Erben kennen müssen.
Erstens: Die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden muss gedämmt sein (§ 35 GModG, U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K)) – mit rund 2.000 bis 6.000 € im Einfamilienhaus die günstigste Dämmmaßnahme überhaupt, oft in Eigenleistung machbar. Zweitens: Zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – der Klassiker: Kellerrohre – müssen isoliert werden (§ 69 GModG); Materialkosten im zweistelligen Bereich. Beide Pflichten gelten auch unter der Novelle unverändert. Und beide stehen unter Wirtschaftlichkeitsvorbehalt: Was sich nicht in angemessener Frist rechnet, kann entfallen, im Härtefall hilft ein Befreiungsantrag (§ 102 GModG).
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von diesen Nachrüstpflichten befreit – so lange er bleibt. Mit dem Eigentümerwechsel endet das Privileg: Der neue Eigentümer muss binnen zwei Jahren ab Eigentumsübergang nachrüsten (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 GModG). Und „Wechsel“ heißt nicht nur Kauf – Erbschaft und Schenkung zählen genauso. Für Erben haben wir die Details samt Fristen-Fahrplan im Erbschafts-Ratgeber aufbereitet.
Der frühere dritte Fall ist mit der Novelle entfallen: Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel wurde zum 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen – auch ein Uralt-Kessel darf jetzt weiterlaufen und repariert werden. Wichtig fürs Gefühl: All das ist keine „Komplettsanierungspflicht“ – es geht um Dachboden und Kellerrohre, nicht um Fassade, Fenster oder eine neue Heizung.
Startfrage
Welche GEG-Pflichten betreffen Sie?
Die Nachrüstpflichten ruhen, solange Sie selbst wohnen. Erst Ihr Nachfolger muss nachrüsten – binnen zwei Jahren.
Oberste Geschossdecke dämmen, Kellerrohre isolieren – zwei Jahre Zeit ab Eigentumsübergang.
Hier gilt kein Selbstnutzer-Privileg – meist ist längst nachgerüstet. Ab sechs Wohnungen kommt die Heizungsprüfung dazu (§ 60b GModG).
Rechtsgrundlagen: §§ 35, 69, 102, 108 GModG – bis Juli 2026: GEG · Kosten: co2online/Fachportale 2026. Rechtsstand: August 2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.
65 Prozent, Wärmeplan & Novelle
Die berühmte 65-Prozent-Regel – neue Heizungen müssen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen – gilt seit 2024 unmittelbar nur für Neubauten in Neubaugebieten. Im Bestand sollte sie greifen, sobald die kommunale Wärmeplanung steht: in Großstädten ursprünglich ab dem 1. Juli 2026. Dazu kam es nicht – der Gesetzgeber hat die Frist im Juni 2026 auf den 1. November 2026 verschoben, ausdrücklich als Brücke, bis die Novelle die Regel ganz streicht – was am 29. Juli 2026 geschehen ist. Praktisch heißt das: In Dresden durfte und darf im Bestand jede Heizungsart eingebaut werden; die früher vorgeschriebene Beratung vor dem Einbau fossiler Kessel ist mit der Novelle entfallen.
Die Novelle ersetzt Verbote durch Preise: Wer neu mit Öl oder Gas heizt, zahlt den CO₂-Preis (ab 2028 im europäischen Emissionshandel ohne feste Obergrenze – Fachinstitute halten langfristig deutlich dreistellige Beträge je Tonne für möglich) und muss ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe beimischen (10 Prozent, bis 2040 stufenweise 60). Wahlfreiheit heißt also nicht Kostenfreiheit – für die Heizungsentscheidung und für den Immobilienwert bleibt die Energiefrage zentral.
2024–2026
Galt in Neubaugebieten; die Novelle hat sie zum 29. Juli 2026 aufgehoben.
21. Juli 2026
30 % Grundförderung plus Boni, Höchstbetrag 28.000 € für die erste Wohneinheit.
29. Juli 2026
Verkündet am 28. Juli 2026: freie Heizungswahl – 65-Prozent-Pflicht und Beratungspflicht sind entfallen.
Ab Februar 2027
Klima-Bonus sinkt halbjährlich um 4 Punkte, der Höchstbetrag um je 750 €.
2028/2029
Europäischer Emissionshandel ohne Preisdeckel; neue fossile Heizungen brauchen ab 2029 zehn Prozent klimaneutrale Brennstoffe.
2045
Das Betriebsverbot bis Ende 2044 ist gestrichen. Stattdessen sollen Lieferanten Gas und Heizöl bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen – das Quotengesetz dazu ist bis Ende 2026 angekündigt.
Dresden heizt heute zu rund 93 Prozent mit Erdgas – und hat zugleich eines der größten Fernwärmenetze Ostdeutschlands, das schon fast die Hälfte der Haushalte erreicht. Der kommunale Wärmeplan, im Frühjahr 2026 in Stadtrat und Gremien beraten, setzt genau darauf: Wärmenetze sollen perspektivisch rund zwei Drittel des Wärmebedarfs decken. In den bestehenden Fernwärmegebieten – Innenstadt, Johannstadt, Neustadt, Striesen – bleibt Fernwärme der Standard; 16 Prüfgebiete von Hellerau bis Pillnitz und Weißig werden bis 2028 auf Wärmenetz-Eignung untersucht; in dezentralen Lagen wie Cossebaude, Schönfeld oder Langebrück empfiehlt der Plan Wärmepumpen. Dazu baut SachsenEnergie um: An der Elbe entsteht bis 2031 eine 50-Megawatt-Flusswasser-Wärmepumpe, die bis zu 45.000 Haushalte versorgen soll.
Zwei Dinge sollten Dresdner Eigentümer wissen. Erstens: Der Wärmeplan verpflichtet niemanden – er ist eine Orientierung, keine Anordnung; eine Heizungspflicht hätte erst eine förmliche Gebietsausweisung ausgelöst, die es in Dresden nie gab und die mit der Novelle ohnehin entfallen ist. Zweitens: Für die eigene Adresse lohnt der Blick in den „Dresdner Energielotsen“ (dresden.de/energielotse) – er zeigt, ob Ihre Straße Fernwärme-Perspektive hat. Für die Heizungsentscheidung und den Verkaufswert ist das eine der wichtigsten Informationen überhaupt; die Markt-Perspektive dazu liefert unser Ratgeber Dresden im Blick.
Quellen: §§ 42–43 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226) · GEG-Infoportal des Bundes (BBSR) · Landeshauptstadt Dresden, Kommunale Wärmeplanung (Beratungsstand 06/2026) · SachsenEnergie · CO₂-Preis-Prognosen: EWI u. a. (Prognosen, keine beschlossenen Preise)
Der Steckbrief Ihres Hauses
Solange Sie selbst wohnen und weder verkaufen noch neu vermieten, brauchen Sie keinen Energieausweis. Ernst wird es mit der Vermarktung: Schon die Immobilienanzeige muss Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87 GModG). Bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen, nach dem Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG) – Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld, und das Gesetz nimmt ausdrücklich auch den Makler in die Pflicht. Bei uns ist das Standard: Kein Exposé geht ohne vollständige, geprüfte Energieangaben online. Was beim Verkauf sonst noch offenzulegen ist, steht im Verkaufs-Ratgeber.
Zwei Ausweisarten gibt es: Der Verbrauchsausweis (ca. 50–120 € fürs Einfamilienhaus) protokolliert den gemessenen Verbrauch der letzten Jahre, der Bedarfsausweis (ca. 300–500 €) berechnet das Gebäude selbst – aufwendiger, aber aussagekräftiger. Wählen dürfen nicht alle: Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 brauchen zwingend den Bedarfsausweis, sofern sie nie auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden. Jeder Ausweis gilt zehn Jahre. Ausgenommen sind Baudenkmale und Kleingebäude bis 50 m² Nutzfläche – ein Denkmal darf ohne Ausweis verkauft werden.
Die Energieklassen der Wohngebäude (Endenergie in kWh/m²a)
42 % des deutschen Bestands: Klasse E oder schlechter
Quelle: Anlage 10 GModG (Grenzwerte) · ImmoScout24/Scout24 (02/2026, Bestandsverteilung). Orientierung: Neubauten liegen meist in A+/A/B, unsanierte Vorkriegshäuser oft in G/H.
Ein hartnäckiger Irrtum zum Schluss: „Ab 2026 gilt auch für Wohnhäuser die neue EU-Skala A bis G.“ Das stimmt nicht – Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H; die neue A-G-Skala kommt zunächst nur für Nichtwohngebäude. Was zum 1. Januar 2027 tatsächlich kommt: digitale Ausweise, strengere Datenanforderungen für Verbrauchsausweise, eine neue Rechennorm, durch die sich Klassen ohne bauliche Veränderung verschieben können – und eine Ausweispflicht auch bei der Verlängerung von Mietverträgen. Gerade deshalb gilt für Verkäufer: nicht warten – ein heute ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Rechtsgrundlagen: §§ 79–88, 108, Anlage 10 GModG (bis Juli 2026: GEG) · Kosten: ADAC (Stand 07/2026) · Reform: GModG Art. 2 (verkündet 28.07.2026, in Kraft ab 1. Januar 2027)
Wer den Umstieg mitbezahlt
Der Heizungstausch bleibt großzügig gefördert – ab dem 21. Juli 2026 zu neuen Konditionen: 30 Prozent Grundförderung für alle, dazu 16 Prozent Klima-Bonus für Selbstnutzer, die eine funktionstüchtige fossile Heizung ersetzen, und ein gestaffelter Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent (bis 30.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen; Haushalte mit minderjährigem Kind setzen vorab 10.000 € ab). Gedeckelt wird bei 70 Prozent – nur kleine Einkommen kommen auf bis zu 80. Förderfähig sind höchstens 28.000 € für die erste Wohneinheit; maximal fließen also rund 19.600 bis 22.400 € Zuschuss. Gefördert werden Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Pellets & Co. – neue Öl- und Gasheizungen nicht.
Zwei Dinge machen die Sache zeitkritisch – ohne Alarmismus, die Abschmelzung ist beschlossen: Ab Februar 2027 sinkt der Klima-Bonus halbjährlich um 4 Punkte (auf null bis August 2028), der Höchstbetrag halbjährlich um 750 €. Wer den Tausch ohnehin plant, fährt früher messbar besser. Neben der KfW gibt es die BAFA-Förderung für Dämmung und Fenster (15 Prozent plus 5 mit Sanierungsfahrplan), den Steuerbonus des § 35c EStG (20 Prozent, bis 40.000 € – Alternative, nicht kombinierbar) und in Sachsen den zinsverbilligten SAB-„Sachsenkredit Klimafreundlicher Wohnen“. Ein eigenes Zuschussprogramm der Stadt Dresden existiert nicht – der städtische Energielotse verweist auf Bund und Land.
Förderfähig sind maximal 28.000 € für die erste Wohneinheit.
Mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt: 10.000 € vom Einkommen abziehen, dann Stufe wählen.
Zuschuss
12.880 €
Vereinfachte Rechnung nach den KfW-Konditionen ab 21.07.2026 (Zuschuss 458, erste Wohneinheit, ohne Ergänzungskredit und Länderprogramme). Verbindlich sind allein die Förderbedingungen der KfW. Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.
Ob sich der Tausch für Ihr Haus auch beim Verkaufswert rechnet, klären wir kostenlos:
Kostenlose Wertermittlung anfragenUnd was heißt das alles für den Wert Ihrer Immobilie? Kurz: Der Energiezustand ist längst ein Preisfaktor – zwischen bester und schlechtester Energieklasse liegen bei Wohnungen rund 25 Prozentpunkte (Angebotsdaten), energetische Sanierung steigerte Angebotspreise 2025 im Schnitt um 23 Prozent. Die Zahlen, Studien und was sie für Ihre Preisstrategie bedeuten, stehen im Ratgeber Immobilie bewerten.
Unser Standpunkt
„Erst rechnen, dann sanieren. Das GEG macht aus keinem Haus ein Wegwerfhaus – aber die Energiefrage gehört heute in jede Preisverhandlung. Manche Sanierung holt ihre Kosten beim Verkauf nie wieder herein; für manche Käufergruppe ist unsaniert sogar die ehrlichere Ausgangslage. Was sich für Ihr Objekt lohnt, zeigt keine Schlagzeile und keine Angst vor dem Gesetz – sondern eine nüchterne Bewertung mit echten Dresdner Marktdaten.“
Vincent Benisch, Geschäftsführer Benisch Immobilien
Quellen: KfW (PM 08.07.2026, Zuschuss 458) · BAFA (BEG EM) · § 35c EStG · SAB · Energieklassen-Zahlen: ImmoScout24/Scout24 (02/2026), BuVEG/ImmoScout24 (01/2026), jeweils Angebotsdaten. Förderkonditionen ändern sich – Stand: August 2026.
Aus Beratungen und Besichtigungen
Nein. Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht für Wohnhäuser – funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz, Reparieren ist immer erlaubt. Konkrete Pflichten treffen fast nur neue Eigentümer, und die haben zwei Jahre Zeit.
Besser: Erst die eigene Pflichtenlage klären – der Wegweiser oben braucht dreißig Sekunden.
Die 65-Prozent-Pflicht ist seit dem 29. Juli 2026 tatsächlich Geschichte. Geblieben sind: die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel, sämtliche Energieausweis-Pflichten samt Bußgeld – und wer neu Öl oder Gas einbaut, braucht ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe.
Besser: Vor der Heizungsentscheidung die Folgekosten prüfen – der Fahrplan oben zeigt die Stichtage.
War sie nie. Schon die 65-Prozent-Regel kannte sieben Erfüllungswege – vom Fernwärmeanschluss über Pellets bis zur Hybridheizung. Und mit der Novelle ist sie ganz weggefallen.
Besser: Nach Gebäude und Straße entscheiden – in Dresden ist Fernwärme oft die naheliegendste Option.
Wahlfreiheit heißt nicht Kostenfreiheit: Ab 2028 bepreist der europäische Emissionshandel CO₂ ohne feste Obergrenze, ab 2029 verlangen neue fossile Heizungen steigende Bio-Anteile – und die Zukunft der Gasnetze wird gerade neu geplant.
Besser: Vollkosten über die Lebensdauer vergleichen, nicht den Anschaffungspreis.
Zu spät: Die Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige, der Ausweis spätestens zur Besichtigung – sonst drohen bis zu 10.000 € Bußgeld und Abmahnungen.
Besser: Ausweis vor der Vermarktung besorgen – als unser Kunde müssen Sie daran nicht denken.
Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H – die neue A-G-Skala kommt zunächst nur für Nichtwohngebäude. Ein heute ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre, auch nach der Reform.
Besser: Nicht warten: Der Ausweis ist in wenigen Tagen da und die Vermarktung startklar.
Quellen: §§ 42–43, 79–88, 108 GModG · GEG-Infoportal des Bundes (BBSR) · DEHSt (ETS2) · BGBl. 2026 I Nr. 226 (verkündet 28.07.2026)
So machen wir es
Ob eine Immobilie mit alter Gasheizung, halber Sanierung oder Denkmalstatus auf den Markt geht – die Energiefrage entscheidet über Käufergruppe, Preisstrategie und Verhandlung. Wir machen daraus einen geordneten Prozess:
Steht der Verkauf konkret an, übernehmen wir die Vermarktung komplett – mehr dazu, wie wir Ihr Haus in Dresden verkaufen, Ihre Eigentumswohnung in Dresden verkaufen oder Ihr Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen.
Wir klären vor der Vermarktung, welche GEG-Pflichten auf den Käufer übergehen und was das für Ihre Verhandlungsposition heißt.
Wir organisieren den passenden Ausweis, achten auf die Pflichtangaben nach § 87 GModG in Anzeige und Exposé und legen ihn zur Besichtigung vor.
Ehrliche Rechnung statt Reflex: Welche Maßnahme zahlt sich beim Verkauf aus, welche nicht – geprüft an echten Dresdner Marktdaten.
Energiezustand, Wärmeplan-Perspektive der Adresse, Käufergruppe: Daraus entsteht die Preisstrategie für Ihren Verkauf.
Vincent Benisch
Geschäftsführer · Immobilienmakler (IHK)
Die Energiefrage ist bei uns Chefsache – Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.
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Kostenlos & unverbindlich · Rückmeldung in 24 h · Dresden, Radebeul, Freital, Pirna & Meißen
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf dem Stand von August 2026 – die verkündete Novelle ist eingearbeitet.
Das GEG regelt seit 2020 Energieanforderungen an Gebäude, Heizungen und den Energieausweis. Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz verkündet, sein Kern gilt seit dem 29. Juli 2026: Die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht ist gestrichen, stattdessen setzen CO₂-Preis und Beimischungsquoten die Anreize. Auch der Name ist neu: Das Gesetz heißt jetzt amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Energieausweis-Reform folgt zum 1. Januar 2027.
Ja – seit dem 29. Juli 2026: Die Novelle ist verkündet und in Kraft, die Heizungswahl ist frei. Die 65-Prozent-Pflicht hatte den Dresdner Bestand ohnehin nie erreicht, weil ihre Frist zuletzt auf den 1. November 2026 verschoben war. Wahlfreiheit heißt aber nicht Kostenfreiheit: Für fossile Systeme steigen CO₂-Preis und Brennstoffkosten.
Ja. Im Bestand war das in Dresden durchgehend erlaubt und bleibt es – seit der Novelle ohne Beratungspflicht und ohne 65-Prozent-Auflagen. Wer jetzt neu einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen (10 Prozent, bis 2040 stufenweise 60). Wirtschaftlich sollten Sie die Vollkosten rechnen: CO₂-Preis ab 2028 ohne Obergrenze, keine staatliche Förderung – und eine ungewisse Zukunft der Gasnetze.
Nein – die Novelle hat die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel zum 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen. Jede funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden; ein Betriebsverbot wegen bloßen Alters gibt es nicht mehr. Ob sich der Weiterbetrieb wirtschaftlich lohnt, ist eine andere Frage – CO₂-Preis und Effizienz sprechen oft für den geförderten Tausch.
Erst einmal: Reparieren ist immer zulässig. Ist der Kessel irreparabel, dürfen Sie seit der Novelle frei entscheiden, was neu eingebaut wird – die früheren Übergangsfristen sind mit der 65-Prozent-Pflicht entfallen. Wer wieder Öl oder Gas einbaut, muss ab 2029 klimaneutrale Brennstoffe beimischen; bei Havarien gilt dafür eine zwölfmonatige Schonfrist. Im Verkaufsprozess ist eine defekte Heizung vor allem eine Preisfrage: offen kommunizieren und einpreisen schlägt hektisches Sanieren fast immer.
Binnen zwei Jahren ab Eigentumsübergang: oberste Geschossdecke dämmen und zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen isolieren – sofern der Voreigentümer als Selbstnutzer privilegiert war. Die frühere Kessel-Austauschpflicht ist mit der Novelle entfallen. Mehr verlangt das Gesetz beim Eigentümerwechsel nicht; eine Komplettsanierungspflicht gibt es nicht. Was das für Erben bedeutet, steht im Erbschafts-Ratgeber.
Nein. Die Nachrüstpflichten treffen den Erwerber – er hat dafür zwei Jahre Zeit und kann Maßnahmen oft gleich in seine Umbaupläne integrieren. Für Sie als Verkäufer ist das eine Verhandlungsfrage, keine Rechtspflicht: Manche Sanierung lohnt sich vor dem Verkauf, viele nicht. Das rechnen wir ehrlich durch, bevor Sie investieren.
Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 brauchen den Bedarfsausweis (ca. 300–500 €), sonst genügt meist der Verbrauchsausweis (ca. 50–120 €). Er gilt zehn Jahre und muss spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Baudenkmale sind ausgenommen.
Nein – die gab es nie. Auch die 65-Prozent-Regel ließ immer mehrere Wege zu: Fernwärmeanschluss, Wärmepumpe, Pelletheizung, Solarthermie, Hybridlösungen und mehr. Mit der Novelle ist die Vorgabe ohnehin entfallen. Welche Technik passt, ist eine Kosten- und Standortfrage – in weiten Teilen Dresdens spricht viel für Fernwärme.
Der Dresdner Wärmeplan setzt auf Fernwärme: Wärmenetze sollen künftig rund zwei Drittel des Bedarfs decken, 16 Prüfgebiete werden bis 2028 untersucht, dezentrale Lagen sollen auf Wärmepumpen setzen. Verpflichtet wird dadurch niemand – der Plan ist Orientierung. Ob Ihre Adresse Fernwärme-Perspektive hat, zeigt der „Dresdner Energielotse“ der Stadt; für Heizungsentscheidung und Verkaufswert ist das eine Schlüsselinformation.
Ab dem 21. Juli 2026 gilt: 30 Prozent Grundförderung, plus 16 Prozent Klima-Bonus für Selbstnutzer beim Tausch funktionierender fossiler Heizungen, plus einkommensabhängig bis zu 40 Prozent – gedeckelt bei 70, für kleine Einkommen 80 Prozent von maximal 28.000 € förderfähigen Kosten. Ab Februar 2027 schmelzen Bonus und Höchstbetrag halbjährlich ab. Der Rechner oben zeigt Ihre Spanne.
Sie ist einer der Preisfaktoren, die Käufer heute am genauesten prüfen – zusammen mit der Energieklasse: Bei Wohnungen liegen zwischen bester und schlechtester Klasse rund 25 Prozentpunkte (Angebotsdaten). Entscheidend ist aber das Gesamtbild aus Zustand, Lage und Käufergruppe – nicht jede Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich. Eine ehrliche Bewertung zeigt, was Ihr Haus mit seiner Heizung wert ist.
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