Mietspiegel Dresden: ortsübliche Vergleichsmiete berechnen

Nein. Der gültige Jahrgang heißt Dresdner Mietspiegel 2025 und gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Einen eigenen Mietspiegel für das Jahr 2026 gibt es nicht. Wo unter dieser Überschrift Zahlen auftauchen, handelt es sich in aller Regel um Auswertungen aktueller Inserate – also um Angebotsdaten und nicht um den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt.

Bis zum 31. Dezember 2026. In Kraft ist er seit dem 1. Januar 2025; als qualifiziert anerkannt wurde er am 22. Oktober 2024 vom Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. und von Haus & Grund Dresden e. V. Zum 1. Januar 2027 wird der Mietspiegel fortgeschrieben. Bis dahin gelten die Werte unverändert – eine eigenmächtige Hochrechnung auf 2026 wäre mietrechtlich wertlos, weil die gesetzliche Vermutung nur am amtlichen Wert hängt.

Die durchschnittliche Miete der erhobenen Daten liegt bei 7,33 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete, der Median bei 7,00 Euro. Das ist eine Steigerung von 3,8 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2023. Die Zahl beschreibt den Durchschnitt einer Stichprobe aus 4.051 ausgewerteten Wohnungen, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung – die ergibt sich erst aus Wohnfläche, Baualter, Wohnlage und Ausstattung und lässt sich mit dem Rechner auf dieser Seite bestimmen.

Weil sie etwas anderes messen. Der Mietspiegel wertet laufende Mietverhältnisse aus: alles, was in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurde, mit Stichtag 1. April 2024. Portale werten aus, was heute inseriert wird – überwiegend Neuvermietungen zum aktuellen Marktniveau. Beide Zahlen sind richtig, sie beantworten nur verschiedene Fragen. Für ein Mieterhöhungsverlangen zählt allein der Mietspiegel; die Einordnung der drei Mietgrößen steht weiter oben.

Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren – maßgeblich ist immer die niedrigere der beiden Grenzen. Die abgesenkte Kappungsgrenze beruht auf der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 und gilt bis zum 30. Juni 2027. Dazu kommen die Fristen des § 558 BGB: Die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Den Ablauf im Detail zeigt der Abschnitt Mieterhöhung in Dresden.

Höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Dresden gilt die Mietpreisbremse seit dem 13. Juli 2022; maßgeblich ist derzeit die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025, die bis zum 30. Juni 2027 gilt. Ausnahmen sind eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubauten mit erstmaliger Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss darüber vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft geben – die Einzelheiten stehen unter Neu vermieten in Dresden.

Nicht unmittelbar. Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern einschließlich Reihenhäusern sowie Wohnungen unter 25 oder über 150 Quadratmetern fallen aus dem unmittelbaren Anwendungsbereich: Der Mietspiegel bleibt ein zulässiges Begründungsmittel, die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB greift dort aber nicht. Dasselbe gilt unter anderem für möbliert vermietete Wohnungen ohne separat ausgewiesene Möblierungsmiete, für Untermietverhältnisse und für Wohngemeinschaften mit Einzelverträgen. Die vollständigen Listen stehen unter Wann der Mietspiegel nicht gilt.

Über den amtlichen Online-Mietspiegel der Landeshauptstadt Dresden oder über den Themenstadtplan mit dem Layer „Mietspiegel 2025 – Wohnlagen“. Es gibt genau drei Stufen: einfach, mittel und gut. Vergeben werden sie gebäudegenau, nicht nach Stadtteil, und das größte Einzelgewicht hat der Verkehrslärm. Deshalb kann dieselbe Adresse im Vorderhaus eine andere Wohnlage haben als im Hinterhaus – mehr dazu im Abschnitt Wohnlage in Dresden. Nicht zu verwechseln mit den Zonen des Gutachterausschusses: Die betreffen allein den Boden, dafür gibt es die eigene Abfrage Bodenrichtwert Ihres Grundstücks.