Helle Stadthausfassade mit Stuckrahmen an den Fenstern und Dachgauben in Dresden

Denkmal-AfA · Rückblick für Eigentümer

Denkmalimmobilie in Dresden verkaufen? Erst nachrechnen, was sie gebracht hat

Zwölf Jahre Denkmal-AfA, dann der Blick auf den Verkauf. Der Rechner zählt zusammen, was seit dem Kauf geflossen ist – Mieten, Zinsen, Kosten und Steuerersparnis – und sagt klar, ob es sich gelohnt hat.

Zum Rechner Was die Zehnjahresfrist bedeutet

Kurz beantwortet

Denkmal-AfA ausgelaufen, Verkauf im Blick? Das Wichtigste in Kürze

Nach zwölf Jahren ist die Denkmal-AfA aufgebraucht. Der begünstigte Sanierungsanteil ist dann vollständig abgeschrieben, es läuft nur noch die Abschreibung auf die Altbausubstanz – die Wohnung kann steuerlich Überschüsse statt Verluste bringen.
Die Steuerersparnis zählt – sie ist aber nicht die einzige Quelle. Der Rechner zählt Mieten, Zinsen, Kosten und die Steuerwirkung jedes Jahres zusammen und sagt am Ende klar, ob sich die Wohnung gelohnt hat.
Tilgung ist kein Verlust. Jeder getilgte Euro senkt die Restschuld, die beim Verkauf abgelöst wird, und steckt im schuldenfreien Teil der Wohnung.
Innerhalb von zehn Jahren entscheidet der Tag des Kaufvertrags. Wer innerhalb der Frist verkauft, muss die genutzten Abschreibungen beim Gewinn wieder hinzurechnen – auch die erhöhten Denkmal-Abschreibungen. Endet die Frist in den nächsten zwölf Monaten, rechnet der Rechner beide Zeitpunkte.
Ein Käufer übernimmt Ihre Denkmal-AfA in aller Regel nicht. Anders bei Erben und Beschenkten – mehr im Kapitel „Verkaufen“.

Höchstsätze der Denkmal-AfA bei Baubeginn ab 2004: 9 % / 7 %
acht plus vier – dann ist der Sanierungsanteil abgeschrieben: 12 Jahre
Altbausubstanz bei Fertigstellung vor 1925 – läuft danach weiter: 2,5 %
Frist für den steuerpflichtigen Verkauf – ab dem Notarvertrag: 10 Jahre

Gekauft in den 1990er-Jahren, mit Sonder-AfA Ost statt Denkmal-AfA? Dafür gibt es einen eigenen Rückblick mit D-Mark-Umrechnung.

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Denkmal-AfA im Rückblick

Rechner: Hat sich Ihre Denkmalimmobilie nach Steuern gelohnt?

Sechs Angaben aus dem Kopf genügen, den Rest setzt der Rechner. Eingetragen ist eine Beispielrechnung mit angenommenen Werten – mit Ihren Zahlen rechnet er, sobald Sie eine Angabe ändern.

Vom Preisvergleich zum Ergebnis
Posten	Betrag
PreisvergleichWert heute 202.875 € minus Kaufpreis 181.125 €	+21.750 €
Kaufnebenkosten und weitere Kosten laut Kaufunterlagen	−9.056 €
Mieteinnahmen	+98.828 €
Laufende Kosten	−15.968 €
Zinsen und Finanzierungskosten	−50.048 €
Steuerersparnis durch die Wohnung (gerechnet)Steuerersparnis 2012–2024 · Mehrsteuer seit 2025gerechnet: Steuer ohne die Wohnung minus Steuer mit ihr – je Jahr mit dem Tarif, der damals galt	+51.413 €
Verkaufskosten	−7.243 €
Ergebnis nach Steuern	+89.676 €

Die Tilgung steht nicht in der Rechnung: Jeder getilgte Euro senkt die Restschuld, die beim Verkauf abgelöst wird – er steckt im schuldenfreien Teil der Wohnung.

Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht. Wie gerechnet wird, steht unter „Die Rechnung im Detail“.

Allgemeine Information, Rechtsstand Oktober 2026 – keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Rechnung im DetailIhr Geld, Wert heute, Einfluss der Annahmen, Jahr für Jahr1 Hinweis

Ihr Geld

Aus eigener Tasche: 53.278 €
Zurückbekommen: 34.478 €
Bei Verkauf heute frei: 108.475 €

= Ergebnis +89.676 €, dieselbe Summe wie die Brücke

Wert heute Annahme für die Rechnung

10 % niedriger: 182.588 €; Ergebnis +70.113 €
Ihre Annahme: 202.875 €; Ergebnis +89.676 €
10 % höher: 223.163 €; Ergebnis +109.239 €

Gelohnt ab einem Verkaufspreis von 109.879 €

Einfluss der Annahmen: stark

Spanne bei Ihren Annahmen: etwa 83.753 bis 95.600 €

Was Ihr Ergebnis am meisten schärft:

Einkommen
Zinsen
Hausgeld, nicht umlagefähig

Ihre Jahre im Überblick

Ein Balken je Jahr: was nach Steuern zurückkam oder zugezahlt wurde. Die Beträge stehen darunter.

Ihre Zinsbindung läuft bis Mai 2032 – eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank können Sie bei „Heute“ eintragen.

Jahr für Jahr: was geflossen ist

Beträge bis 2001 in Euro umgerechnet; Steuerwirkung gerechnet (Modell).

Jahr für Jahr: Miete, Kosten, Sonderposten, Zinsen, Tilgung, Steuerwirkung, Kasse nach Steuern und Restschuld
Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Steuerwirkung	Kasse nach Steuern	Restschuld
2012	0 €	0 €	−3.035 €	−1.950 €	+1.345 €	−3.639 €	142.950 €
2013	2.130 €	−656 €	−4.474 €	−3.003 €	+7.050 €	+1.047 €	139.947 €
2014	6.500 €	−1.009 €	−4.378 €	−3.099 €	+5.235 €	+3.249 €	136.848 €
2015	6.711 €	−1.034 €	−4.278 €	−3.199 €	+5.102 €	+3.302 €	133.650 €
2016	6.933 €	−1.058 €	−4.176 €	−3.301 €	+4.961 €	+3.358 €	130.349 €
2017	7.154 €	−1.084 €	−4.070 €	−3.407 €	+4.819 €	+3.412 €	126.942 €
2018	7.363 €	−1.117 €	−3.961 €	−3.516 €	+4.889 €	+3.658 €	123.426 €
2019	7.487 €	−1.149 €	−3.848 €	−3.629 €	+4.899 €	+3.760 €	119.797 €
2020	7.606 €	−1.145 €	−3.732 €	−3.745 €	+4.801 €	+3.785 €	116.052 €
2021	7.810 €	−1.183 €	−3.612 €	−3.865 €	+3.407 €	+2.557 €	112.186 €
2022	8.024 €	−1.230 €	−2.722 €	−4.755 €	+2.932 €	+2.249 €	107.432 €
2023	8.186 €	−1.308 €	−2.227 €	−5.250 €	+2.662 €	+2.063 €	102.182 €
2024	8.323 €	−1.377 €	−2.114 €	−5.363 €	+2.570 €	+2.039 €	96.819 €
2025	8.344 €	−1.477 €	−2.000 €	−5.477 €	−1.903 €	−2.513 €	91.342 €
2026	6.257 €	−1.139 €	−1.423 €	−4.185 €	−1.355 €	−1.844 €	87.157 €

So gerechnet

Gerechnet mit den Einkommensteuertarifen 1990 bis 2026 (§ 32a EStG) für Ihr angegebenes Einkommen, fortgeschrieben mit dem Durchschnittsentgelt der Rentenversicherung, inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer; ohne Kinderfreibeträge, Kirchensteuer-Kappung, Verlustrücktrag und andere Einkünfte. Die Veranlagungsart gilt über alle Jahre gleich. Steuererstattungen zählen zum Jahresende, Kaufpreis und Darlehen zum Kaufmonat, Raten zum Monatsende. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage gelten fünf Jahre nach der Zahlung als ausgegeben. Bei endfälligen Darlehen zählt die Ablösung als Zahlung im Ablösungsjahr; Beiträge zu Lebensversicherung oder Bausparvertrag sind nicht eingerechnet. Die Mietentwicklung folgt dem Dresdner Mietspiegel, eingepasst auf Ihre Mieten. Beträge vor 2002 mit 1,95583 D-Mark je Euro umgerechnet. Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.

Quellen: Einkommensteuertarife § 32a EStG 1990–2026, Hypothekenzinsen Deutsche Bundesbank, Dresdner Mietspiegel.

Ob Ihr Wert heute stimmt, prüfen wir im Erstgespräch – vor Ort und ohne Verpflichtung.

Wert prüfen lassen

Denkmal-AfA

Denkmal-AfA: Wie lange sie läuft – und was nach zwölf Jahren bleibt

Bei Baudenkmalen und Gebäuden in förmlichen Sanierungsgebieten können Vermieter die begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren abschreiben: acht Jahre lang bis zu 9 %, danach vier Jahre lang bis zu 7 % (§ 7i und § 7h EStG). Für Baumaßnahmen, die vor 2004 begonnen wurden, galten zehn Jahre mit bis zu 10 %.

Die Grundlage steht im Kaufvertrag: Er teilt den Preis in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, die Altbausubstanz mit 2,5 % im Jahr, wenn das Haus vor 1925 fertiggestellt wurde, sonst mit 2 %. Die erhöhten Absetzungen gelten nur für den Sanierungsanteil – für Arbeiten nach dem Kaufvertrag, nachgewiesen durch eine Bescheinigung für die einzelne Wohnung.

Gezählt wird ab dem Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde, nicht ab dem Kaufjahr. Ob zehn oder zwölf Jahre gelten, entscheidet der Bauantrag des Bauträgers, nicht Ihr Kaufvertrag.

Nach zwölf Jahren ist der begünstigte Sanierungsanteil vollständig abgeschrieben. Danach läuft nur noch die Abschreibung auf die Altbausubstanz, und die Wohnung kann steuerlich Überschüsse statt Verluste bringen – im Rechner steht dieser Wechsel als eigene Phase. Wer die Wohnung selbst bewohnt, kann die Kosten als Sonderausgaben nach § 10f EStG absetzen; diesen Fall rechnet der Rechner nicht. Die Grundlagen der Abschreibung erklärt unser Ratgeber zur Kapitalanlage in Dresden.

Zehnjahresfrist

Spekulationsfrist bei der Denkmalimmobilie: Verkauf vor oder nach zehn Jahren

Die Frist für steuerpflichtige private Immobilienverkäufe – umgangssprachlich Spekulationsfrist – beträgt seit 1999 zehn Jahre. Für Beginn und Ende der Zehnjahresfrist zählt jeweils das Datum des notariellen Vertrags, beim Kauf wie beim Verkauf – nicht die Übergabe, nicht die Zahlung, nicht der Grundbucheintrag. Wurden Angebot und Annahme getrennt beurkundet, gilt das Datum der Annahme.

Verkauf innerhalb der Frist

Liegt der Kaufvertrag weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Verkauf steuerpflichtig sein. Die Anschaffungskosten mindern sich dabei um alle Abschreibungen einschließlich der erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG, Rechtsstand Oktober 2026). Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuertarif des Verkaufsjahres besteuert.

Verkauf nach Ablauf der Frist

Liegen zwischen den Kaufverträgen mehr als zehn Jahre, kann der Verkauf steuerfrei sein – die genutzten Abschreibungen werden dann nicht hinzugerechnet.

Nach neun Jahren mit den Höchstsätzen sind 79 % der begünstigten Sanierungskosten abgeschrieben. Macht der Sanierungsanteil 70 % des Kaufpreises aus, sind das rund 55 % des Kaufpreises – dazu kommt die Abschreibung der Altbausubstanz. Ein Verkauf innerhalb der Frist zum Einstandspreis kann deshalb einen steuerpflichtigen Gewinn in ähnlicher Größe ergeben. Weil die Denkmal-Jahre erst ab dem Abschluss der Sanierung zählen, sind bei Fristende oft erst acht oder neun Jahressätze genutzt.

Beim Kauf vom Bauträger kann die Frist schon mit dem Kaufvertrag über die noch zu sanierende Wohnung beginnen – die Sanierung danach gehört zur Anschaffung. Der Rechner nennt das Fristende aus Ihrer Angabe und zeigt, wenn es in den nächsten zwölf Monaten liegt, beide Ergebnisse nebeneinander: bei einem Verkauf heute und nach Fristende. Die Grundregel erklärt der Abschnitt Steuern beim Immobilienverkauf.

Verkaufen

Denkmalwohnung in Dresden verkaufen: Was Käufer heute rechnen

Ein Käufer rechnet neu: mit der Miete von heute, dem Preis von heute und seiner eigenen Abschreibung – die erhöhten Absetzungen Ihrer Denkmalwohnung kann er in aller Regel nicht fortführen.

Eine vermietete Wohnung richtet sich an Kapitalanleger. Sie rechnen mit der Ist-Miete aus dem laufenden Vertrag, dem Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete) und ihrer eigenen Abschreibung. Ist die Wohnung frei, kommen Eigennutzer hinzu – sie rechnen nicht mit Rendite, sondern mit Lage, Grundriss und Zustand.

Für den Verkauf gehören der Kaufvertrag mit der Aufteilung des Preises in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil sowie die Bescheinigung für die einzelne Wohnung in die Unterlagen – aus ihnen ergibt sich, was abgeschrieben wurde und was bei einem Verkauf innerhalb der Frist hinzugerechnet wird.

Für Ihre Rechnung ist der Wert heute die unsicherste Zahl. Gemeint ist, was ein Käufer heute zahlen würde – nicht der Angebotspreis im Internet. Wie ein Marktwert entsteht, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung; was Ihre Wohnung heute erzielen kann, ermitteln wir kostenlos und vor Ort.

Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – der Rechner schätzt sie nicht, Sie tragen sie als eigene Angabe ein. Die Erhaltungsrücklage geht mit der Wohnung auf den Käufer über.

Wie wir vermietete Wohnungen vermarkten und was dabei für Mieter und Käufer gilt, steht unter Vermietete Eigentumswohnung in Dresden verkaufen.

Übernimmt ein Käufer die Denkmal-AfA – und was gilt bei Erbschaft oder Schenkung?

Wer eine fertig sanierte Denkmalwohnung kauft, kann die erhöhten Absetzungen des Verkäufers in aller Regel nicht fortführen: Begünstigt sind beim Erwerber nur Sanierungskosten nach seinem Kaufvertrag. Er schreibt seinen Gebäudeanteil grundsätzlich linear ab.

Anders bei Erben und Beschenkten: Wer eine vermietete Denkmalwohnung erbt oder geschenkt bekommt, kann die erhöhten Absetzungen in den verbleibenden Jahren so fortführen, wie sie beim bisherigen Eigentümer gelaufen wären – bis der begünstigte Betrag vollständig abgeschrieben ist.

Und ab heute?

Diese Seite rechnet zurück: Hat sich die Wohnung seit dem Kauf gelohnt? Ob Sie sie von heute an halten oder verkaufen, ist eine andere Rechnung – sie beginnt beim Wert heute und blickt nach vorn, auf die Mieten, Kosten und Steuern der kommenden Jahre.

Ab heute vorwärts gerechnet: halten oder verkaufen

Häufige Fragen

Fragen zum Verkauf einer Denkmalimmobilie

Kurz beantwortet – mit dem Verweis darauf, wo die Zahl im Rechner steht.

Was passiert, wenn die Denkmal-AfA nach zwölf Jahren ausläuft?

Dann ist der begünstigte Sanierungsanteil vollständig abgeschrieben, und es läuft nur noch die normale Abschreibung auf die Altbausubstanz – 2,5 Prozent im Jahr bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sonst 2 Prozent. Weil die Abschreibung dann deutlich kleiner ist, kann die Wohnung steuerlich Überschüsse statt Verluste bringen; im Rechner steht dieser Wechsel als eigene Phase. Stand Oktober 2026.

Gelten für meine Wohnung zehn oder zwölf Jahre Denkmal-AfA?

Das entscheidet der Beginn der Baumaßnahme, nicht Ihr Kaufvertrag: bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen der Bauantrag des Bauträgers. Für Baumaßnahmen, die vor 2004 begonnen wurden, galten zehn Jahre mit bis zu 10 Prozent; seitdem sind es acht Jahre mit bis zu 9 Prozent und vier Jahre mit bis zu 7 Prozent. Wann der Bauantrag gestellt wurde, steht in der Bescheinigung oder in den Unterlagen zur Baugenehmigung. Gezählt wird ab dem Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde, nicht ab dem Kaufjahr. Stand Oktober 2026.

Muss ich beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren Abschreibungen zurückzahlen?

Nicht als Rückzahlung – aber sie können die Steuer erhöhen. Wer innerhalb der Frist verkauft, muss die genutzten Abschreibungen beim Gewinn wieder hinzurechnen, auch die erhöhten Denkmal-Abschreibungen. Deshalb kann selbst ein Verkauf zum Einstandspreis einen steuerpflichtigen Gewinn ergeben; er wird mit dem persönlichen Einkommensteuertarif des Verkaufsjahres besteuert. Mehr im Kapitel Zehnjahresfrist. Stand Oktober 2026.

Wie berechne ich die Rendite meiner Denkmalimmobilie nach Steuern?

Aus allen Zahlungen seit dem Kauf: dem Erlös bei einem Verkauf heute nach Verkaufskosten und Restschuld, allen Mieten und der Steuerwirkung jedes Jahres – abzüglich des eigenen Geldes beim Kauf, der Zinsen, der laufenden Kosten und der Sonderumlagen. Die Steuerwirkung ist die Steuer ohne die Wohnung minus die Steuer mit ihr, für jedes Jahr mit dem Tarif, der damals galt; in den Denkmal-Jahren kann sie hoch sein, danach kann die Wohnung steuerlich Überschüsse bringen. Die Tilgung zählt nicht als Kosten: Sie kommt beim Verkauf als geringere Restschuld zurück. Der Rechner fasst das in einem Urteil zusammen – mit dem Betrag nach Steuern und der Rendite pro Jahr auf Ihr eingesetztes Geld.

Ich bewohne die Denkmalwohnung selbst – rechnet der Rechner das?

Nein. Wer die Denkmalwohnung selbst bewohnt, setzt die Kosten als Sonderausgaben nach § 10f EStG ab – seit 2004 zehn Jahre mit bis zu 9 Prozent, davor bis zu 10 Prozent. Der Rechner ist für vermietete Wohnungen gebaut; einen Wechsel zwischen Eigennutzung und Vermietung bildet er nicht ab.

Wann endet die Spekulationsfrist bei einer Denkmalimmobilie vom Bauträger?

Zehn Jahre nach dem Kaufvertrag. Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Vertrags, beim Kauf wie beim Verkauf – nicht die Übergabe, nicht die Zahlung, nicht der Grundbucheintrag. Beim Kauf vom Bauträger kann die Frist schon mit dem Kaufvertrag über die noch zu sanierende Wohnung beginnen; die Sanierung danach gehört zur Anschaffung. Wurden Angebot und Annahme getrennt beurkundet, gilt das Datum der Annahme. Liegen zwischen den Kaufverträgen mehr als zehn Jahre, kann der Verkauf steuerfrei sein; der Rechner nennt das Fristende aus Ihrer Angabe. Stand Oktober 2026.

Ihre Frage war nicht dabei?

Zum Rechner

Wert heute

Was ist Ihre Denkmalwohnung heute wert?

Der Rechner rechnet mit dem Wert, den Sie eintragen. Wir sagen Ihnen, welcher realistisch ist – datenbasiert und vor Ort, ohne Verpflichtung.

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