Bodenrichtwerte Dresden: der amtliche Wert für Ihre Adresse – Stand 1. Januar 2026

Nein. Er ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone, und innerhalb dieser Zone dürfen lagebedingte Wertunterschiede bis zu 30 Prozent betragen (§ 15 ImmoWertV). Besonderheiten, die man nur vor Ort beurteilen kann – Zuschnitt, Ecklage, Hinterland, Lärm, Altlasten, Rechte –, stecken gar nicht erst darin (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Wie weit einzelne Kaufpreise auseinanderliegen, zeigt die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses: Für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser reichten die 2025 gezahlten Preise von 128 bis 793 Euro je Quadratmeter. Was die Formel ausgleicht und was nicht, steht im Abschnitt Vom Zonenwert zum eigenen Grundstück.

Die Werte auf dieser Seite gelten zum Stichtag 1. Januar 2026; veröffentlicht hat die Landeshauptstadt Dresden sie am 10. April 2026. In Sachsen werden Bodenrichtwerte mindestens zum 1. Januar jedes geraden Kalenderjahres ermittelt (§ 11 Abs. 1 SächsGAVO) – der nächste Stichtag ist damit der 1. Januar 2028. Bis dahin bleiben die Zonenwerte unverändert; hochgerechnet oder fortgeschrieben wird hier nichts.

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, ein selbständiges und unabhängiges Gremium aus ehrenamtlichen Gutachterinnen und Gutachtern; bei den Bodenrichtwerten wirkt zusätzlich ein Bediensteter der Finanzbehörde mit (§ 192 BauGB). Die Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an den Ausschuss (§ 195 BauGB), es ist also eine Vollerhebung und keine Stichprobe. Daraus leitet der Ausschuss flächendeckend durchschnittliche Lagewerte ab und fasst Gebiete mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung zu Zonen zusammen (§ 196 BauGB). Den Weg vom Kaufvertrag zur Zone zeigt der Abschnitt Wie ein Bodenrichtwert entsteht.

Das ist das amtliche Etikett der Zone. W steht für Wohnbaufläche, EFH für Ein- und Zweifamilienhäuser, eh für Einzelhäuser, II für zwei Vollgeschosse und f800 für ein Richtwertgrundstück von 800 Quadratmetern. Das B direkt hinter dem Wert heißt baureifes Land; die Dresdner Bauflächen-Bodenrichtwerte gelten beitragsfrei (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV). Im Geschossbau steht statt der Fläche eine WGFZ – die wertrelevante Geschossflächenzahl. Jede Marke einzeln erklärt der Etikett-Decoder.

Dann rechnet die amtliche Umrechnung des Gutachterausschusses den Größenunterschied heraus: Kleinere Grundstücke haben einen höheren Quadratmeterwert als größere. Aus einer Zone mit 270 Euro je Quadratmeter und einem Richtwertgrundstück von 800 Quadratmetern werden bei 1.000 Quadratmetern eigener Fläche 245 Euro je Quadratmeter. Gültig ist die Umrechnung für Grundstücksflächen von 202 bis 1.720 Quadratmetern (Grundstücksmarktbericht Dresden 2026, Kapitel 7.2) – außerhalb dieses Bereichs wird hier nicht gerechnet. Ausgeglichen wird allein die Größe, nicht Zuschnitt, Lage oder Lärm. Rechnen können Sie das direkt in der Abfrage.

Im Geschossbau zählt nicht die Grundstücksgröße, sondern die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Eine Zone mit 590 Euro je Quadratmeter bei einer WGFZ von 0,8 ergibt bei einer eigenen WGFZ von 1,6 einen angepassten Bodenrichtwert von 983 Euro je Quadratmeter. Diese Umrechnung gilt für WGFZ-Werte von 0,32 bis 6,32 und nur für Geschossbau in offener oder geschlossener Bauweise. Für gewerblich genutzte Zonen veröffentlicht der Gutachterausschuss 2026 keine Umrechnungsformel.

Weil in derselben Zone zwei Nutzungen nebeneinander bewertet werden. Im Jahrgang 2026 ist das in 19 Dresdner Zonen so – etwa 380 Euro je Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser und 230 Euro je Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb einer einzigen Zone. Maßgeblich ist der Wert, dessen Merkmale zur Nutzung Ihres Grundstücks passen. Die Abfrage zeigt beide Werte und lässt Sie wählen, mit welchem gerechnet wird.

Ja. In bebauten Gebieten ist der Bodenrichtwert der Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Das Gebäude bleibt darin also außen vor; es wird in einer Bewertung getrennt erfasst. Für ein bebautes Grundstück ist der Bodenrichtwert deshalb eine Eingangsgröße und kein Ergebnis – was Boden und Gebäude zusammen wert sind, ergibt erst die Bewertung. Wie die Verfahren dabei arbeiten, steht im Ratgeber Immobilie bewerten.

Nicht der aktuelle, sondern der zum 1. Januar 2022. Sachsen folgt dem Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen; maßgeblich sind die Bodenrichtwerte auf den Hauptfeststellungszeitpunkt, und die erste Hauptfeststellung war der 1. Januar 2022 (§ 247 Abs. 2, § 266 BewG). Die Werte zu diesem Stichtag liefern das Grundsteuerportal Sachsen und ELSTER – nicht der Antrag bei der Dresdner Geschäftsstelle. Die nächste Hauptfeststellung steht zum 1. Januar 2029 an (§ 221 BewG); eine steuerliche Beratung ersetzt diese Einordnung nicht. Die Einordnung im Zusammenhang steht unter Wofür der Wert wichtig ist.

Bei unbebauten Grundstücken bestimmt sich der Grundbesitzwert aus der Fläche mal dem Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelt wurde (§ 179 BewG). Wer nachweist, dass der gemeine Wert niedriger ist, kann diesen ansetzen – etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG). Bei bebauten Grundstücken gelten eigene Verfahren, in die der Bodenwert nur einfließt. Was beim Erben einer Dresdner Immobilie sonst noch ansteht, steht im Ratgeber Immobilie geerbt.

Rund zwei Prozent der Dresdner Adressen liegen in keiner Bodenrichtwertzone – etwa Grünflächen wie der Große Garten, Gemeinbedarfsflächen sowie Entwicklungs- und Umlegungsgebiete, zum Beispiel die Lingnerstadt. Prüfen Sie die Lage im Themenstadtplan der Landeshauptstadt. Für die beiden Umlegungsgebiete Prager Straße/Wiener Straße und Kauschaer Straße/Am Goldenen Stiefel erteilt die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses Auskunft.