Sonder-AfA Ost: Hat sich Ihre Wohnung in Dresden gelohnt?

Das kann gut sein – der Vergleich der beiden Preise lässt fast alles weg, was dazwischen geflossen ist. Ob sie sich gelohnt hat, ergibt sich erst aus allen Zahlungen: dem Erlös bei einem Verkauf heute, allen Mieten und der gerechneten Steuerwirkung – abzüglich Kaufpreis samt Nebenkosten, Zinsen, laufender Kosten, Sonderumlagen und Verkaufskosten. Die Tilgung zählt nicht als Kosten: Sie kommt beim Verkauf als geringere Restschuld zurück. Der Rechner fasst das in einem Urteil zusammen, mit dem Betrag nach Steuern und der Rendite pro Jahr auf Ihr eingesetztes Geld.

Gemeint ist die Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz für Investitionen von 1991 bis 1998; Dresden lag im Fördergebiet. Bei Abschluss der Investition bis 1996 betrug sie bis zu 50 Prozent, 1997 und 1998 25 Prozent für Neubauten und 40 Prozent für Modernisierungen. Sie kam zur normalen Abschreibung hinzu und durfte im Jahr des Abschlusses und in den vier Folgejahren beliebig verteilt werden. Die Sätze im Überblick stehen im Kapitel Sonder-AfA Ost. Stand Oktober 2026.

Bei einem Neubau ja: Nach den fünf Förderjahren wurde der verbleibende Restwert gleichmäßig auf die restlichen 45 Jahre verteilt – diese Restwertabschreibung läuft bei Käufen aus den 1990er-Jahren bis heute. Bei sanierten Altbauwohnungen war der begünstigte Sanierungsanteil nach zehn Jahren vollständig abgeschrieben; seitdem läuft nur noch die Abschreibung auf die Altbausubstanz. Der Rechner setzt beides für jedes Jahr ein. Stand Oktober 2026.

Ja, wenn sie richtig gemessen wird: als Unterschied zwischen der Steuer ohne die Wohnung und der Steuer mit ihr – für jedes Jahr mit dem Tarif, der damals galt. Warum ein fester Steuersatz dafür nicht taugt, steht im Kapitel Preisvergleich. Bringt die Wohnung später steuerlich Überschüsse, zieht der Rechner diese Mehrsteuer ebenso ab, wie er die Ersparnis gutschreibt. Stand Oktober 2026.

Bei Käufen aus den 1990er-Jahren in aller Regel nicht – das konnte nur innerhalb der Frist für private Veräußerungsgeschäfte passieren. Die Sonderabschreibung war eine Steuerstundung: Bei Käufen ab August 1995 musste sie bei einem Verkauf innerhalb der Frist dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet werden. Bis Ende 1998 betrug diese Frist – umgangssprachlich Spekulationsfrist – zwei Jahre, seit 1999 sind es zehn. Für Käufe aus den 1990er-Jahren sind die Fristen abgelaufen; ein Verkauf ist dann nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig, und die damals genutzten Abschreibungen bleiben endgültig. Stand Oktober 2026.

Mit dem festen Kurs, der seit dem 1. Januar 1999 unwiderruflich gilt: 1 Euro sind 1,95583 D-Mark. Kaufpreis und eigenes Geld tragen Sie in D-Mark ein, unter „Mit Ihren Unterlagen nachschärfen“ auch die Miete von damals. Der Rechner rechnet alle Beträge vor 2002 um – auch Zinsen und Steuern der D-Mark-Jahre – und zeigt das Urteil in Euro.

Das ist die unsicherste Zahl der ganzen Rechnung – und die einzige, die der Rechner nicht selbst bestimmt. Gemeint ist, was ein Käufer heute zahlen würde, nicht der Angebotspreis im Internet. Bei einer vermieteten Wohnung rechnen Kapitalanleger mit der laufenden Miete und ihrer eigenen Abschreibung, bei einer bezugsfreien Wohnung entscheiden Eigennutzer. Wie ein Marktwert entsteht, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung. Den Wert Ihrer Wohnung ermitteln wir kostenlos – datenbasiert und vor Ort, ohne Verpflichtung.