Vermieten oder verkaufen? Was sich für Eigentümer in Dresden rechnet

Diese Schwelle heißt Kipppunkt, und sie hängt an Ihren eigenen Annahmen – vor allem am Zeitraum, an der erzielbaren Miete und daran, was der Verkaufserlös angelegt bringen würde. Der Rechner auf dieser Seite sucht sie für Ihre Eingaben und nennt sie als Satz: „Vermieten liegt vorn, solange die Preise nicht stärker als X Prozent pro Jahr fallen“ oder umgekehrt „Erst ab X Prozent pro Jahr läge Vermieten vorn“. Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, und eine Prognose, wie sich die Preise entwickeln, geben wir bewusst nicht ab. Der Wert der Rechnung liegt darin, dass Sie danach wissen, welche Entwicklung Sie unterstellen müssten, damit sich das Behalten trägt.

Beim Beispiel des Rechners – 70 Quadratmeter, 660 Euro Kaltmiete, also 7.920 Euro im Jahr – bleiben vor Steuern rund 6.315 Euro, etwa vier Fünftel. Abgezogen sind die Instandhaltung mit 14,40 Euro je Quadratmeter und Jahr (1.008 Euro), die Verwaltung einer Eigentumswohnung (439 Euro) und ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent (158 Euro) – nach den Modellansätzen, mit denen auch der Rechner arbeitet. Nicht enthalten sind die Zinsen eines laufenden Darlehens, die Einkommensteuer auf den Überschuss und die Kosten eines Mieterwechsels.

Mit der Vermietung verlieren Sie die Eigennutzungs-Ausnahme, und zwar mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie ausgezogen sind. Ein Beispiel: Kauf im März 2019, selbst bewohnt bis Juni 2023, vermietet ab August 2023. Ein Verkauf noch im Jahr 2023 könnte steuerfrei bleiben, weil im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor eine zusammenhängende Selbstnutzung vorlag. Ein Verkauf 2024 oder später wäre steuerpflichtig – bis die zehn Jahre nach dem notariellen Kaufvertrag abgelaufen sind, hier im März 2029. Verkaufen Sie in fünf Jahren, entscheidet also allein, ob die Zehn-Jahres-Frist bis dahin durchgelaufen ist. Stand September 2026.

Nicht der Wert ändert sich, sondern der Käuferkreis. Eine bezugsfreie Wohnung erreicht Eigennutzer, die nach einem Zuhause suchen und über Grundriss, Lage und Wohngefühl entscheiden. Eine vermietete Wohnung erreicht Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen, die im Vertrag steht – nicht mit der, die möglich wäre. Der Mietvertrag läuft beim Verkauf unverändert weiter, der Käufer tritt in ihn ein und die Kaution geht mit über. Einen pauschalen Abschlag in Prozent nennen wir bewusst nicht: Er hängt an der Höhe der laufenden Miete, der Restlaufzeit der Verträge und der Nachfrage im jeweiligen Segment.

Eigenbedarf ist kein Schalter. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen, und der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen. Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate – auf bis zu neun Monate. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet; dazu zählt auch, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist. Und wer Eigenbedarf nur vorschiebt, kann dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Stand September 2026.

Beim Vermieten läuft das Darlehen weiter, steuerlich ändert sich aber die Behandlung: Die Schuldzinsen können als Werbungskosten abziehbar sein, die Tilgung nicht. Beim Verkauf wird das Darlehen abgelöst, und die Bank kann für die vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ohne die gesetzliche Obergrenze von einem Prozent, die nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt. Ein Punkt, der selten bekannt ist: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kann ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, dann fällt keine Entschädigung an. Stand September 2026.

Über den Weg entscheiden Miteigentümer gemeinsam, und genau daran scheitern die meisten Gespräche, weil jeder mit einer anderen Zahl im Kopf hineingeht. Hilfreich ist deshalb, zuerst eine gemeinsame Grundlage zu schaffen: eine belastbare Wertermittlung und dieselbe Modellrechnung mit denselben Annahmen für alle Beteiligten. Danach diskutieren Sie nicht mehr über den Wert, sondern über den Zeitraum und über die Frage, wer das Objekt betreuen würde. Ein Unterschied bleibt bestehen: Vermieten bindet alle Beteiligten weiter aneinander, ein Verkauf trennt die Vermögen sauber. Für die Erbengemeinschaft und für die Trennung stehen die Einzelheiten jeweils im eigenen Ratgeber.

Es gibt drei, und alle drei haben einen Preis. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem von drei gesetzlichen Gründen zulässig – Eigennutzung, bauliche Maßnahmen oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten –, und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Leerstand hält die Immobilie frei, kostet aber weiter und sollte der Gebäudeversicherung gemeldet werden. Und „erst vermieten, dann verkaufen“ ist möglich, schließt aber das Steuerfenster: Mit der Vermietung endet die Eigennutzungs-Ausnahme mit Ablauf des Kalenderjahres. Stand September 2026.